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关于选址签约,这里有几个不成熟的小建议。
日期:2018-01-24 来源:ejm 标签:

看到心仪的店铺,餐饮老板们在与房东或招商经理谈店铺时,需要考虑哪些问题?怎样才能躲开最基本的选址大坑?

为此,关于商场店之外的餐饮签铺,小青总结了以下六个要点,供我们餐饮人学习参考:

租期的年限

租金的高低

租金递增陷阱

免租期的长短

门店改造成本

政策和法律注意事项

1、租期不能低于五年,争取接近十年的租期

对于大多数中小餐饮品牌,小青建议老板们要坚守住五年租期这个红线,两年或三年租期的店铺坚决不要拿。

因为对于大多数新开的门店而言,即使拿铺前估算精准,可以持续挣钱,按照一般投资规律,基本上要有一年半左右的时间才能回本。

换言之,两年之内是在「养店」。签两年租期,等于白折腾,而三年租期,挣一年钱,等于瞎折腾。
而且,两三年短租期,生意好的话,到期重新签的时候租金必定会翻倍,如果生意不好,也是要涨的,哪个房东会管你到底挣到钱了没?

五年租期,可谓是中小餐饮老板选址的生存红线。

在此基础上,能争取到更长的租期,比如八年十年,对餐饮企业更为有利,因为谈选址合同,涉及更多的层面。

2、租金不要超过10元/㎡/天

签长租期的好处,除了保证自己「养店」的投资心血不会打水漂之外,还有一点好处,就是可以与房东们在租金问题上讨价还价。

据小青观察,大多数中小餐饮品牌能够赚钱的租金标尺,最好是不要高于5元/㎡/天,即使是生意做得极好的门店,也不能超过10元/㎡/天。

这可能涉及到一个营业额极限的计算,尤其是现阶段大多数中餐品牌,如果超过10元/㎡/天的租金,挣钱就会变得很困难,餐饮老板们都算是人精或准人精,可以自己仔细算算。

另外,租金标准切记不要跟麦肯比,不要跟大品牌比,那是另一种商业模式或餐饮玩法,不适合求生存谋发展的中小餐饮品牌。

3、租金每两年递增5%,前两年不能涨租

其次,就是租金的递增问题,对于很多餐饮老板而言,这可能是个大坑。

因为租金的递增不是计算㎡/天的增长幅度,而是计算整体门店每天每月的租金增长幅度。

更为重要的是,所谓递增不是永远在原有租金的标准上递增百分之几,而是每涨一次租金,都是在增长后的基数上同百分比递增。

这样算下来,如果老板们同意每年都涨租金,或同意高于5%甚至10%的递增,等于默认每年租金翻倍或翻数倍增长……咱们餐饮人这辛苦钱,还赚不赚啦?

上面已经谈到,前两年基本上是「养店」期,所以餐饮老板们一定要争取前两三年不要涨租,保二争四。

4、想方设法争取更多时间的免租期

这个世界上,没有任何一个店铺房东愿意给商家免租期,但免租期对于餐饮企业而言,则必须是标配。
一般来说,餐饮老板们要争取到至少两三个月的免租期。

这涉及到店面初期的设计、装修、改造,以及食药监审核和证照申办等问题。

一般来讲,从装修到拿到餐饮服务许可证大概需要两个月的时间,而如果房东没有房产证,这个免租期的时间则要再延长。

对于选址而言,现阶段除了更漫长的装修改造期,办证照和符合食药监环评要求是个关键问题,而在北京地区,还需要符合诸如「阳光餐饮工程」等标准要求……

5、门店改造成本要尽量摊薄找补

很多店铺在作为餐饮经营时,都要面临或多或少的改造,比如上下水改造、动力电增容等。这方面的硬成本,餐饮老板们可以与房东有战术策略的「叫苦」,以求得选址合同上的些许政策优势。

比如租金的让利,比如免租期的加长等方面,都有讨价还价的可能性,甚至在谈租期方面,也可以显示出打算长期经营的决心。

最重要的是,改造是永久性设施,属于店铺拿不走的财产,有利于房东进行下一个餐饮商户的招商,这部分成本,应该让房东给予变相的「补偿」。

6、签约前要注意的政策和法律问题

最后,在与房东们商谈签选址合同时,也要注意一些政策和法律问题,这些需要餐饮人不断自我总结和梳理,小青只举几个要点:

比如,楼上是纯居民楼的一层店铺,餐饮老板千万不要拿,因为环评方面无法通过,如果楼上的房产证显示是办公或商用,则可以放心拿铺。

又比如,店铺如果离居民楼9米之内,也不允许做餐饮,这一点选址时我们餐饮人经常会忽视忘记。

再比如,店铺签约时要注意合同中关于违约问题的具体条款,先看乙方违约的条款作为商户是否接受,再看甲方违约的条款,这点非常关键:

一般合同都是甲方拟定,都会不同程度上对房东自己有利。这时餐饮老板们要留个心眼,拟定一个保护自我的合同补充条款,比如甲方如果违约,必须支付乙方的装修改造门店的所有费用,让房东付出最大的违约成本,以保障自我的权利。

最后小青要强调一点的是,二房东N房东的店铺不要拿,这里面的坑,一篇文章都说不完……

而转让店铺坑也很多,所以小青一般不建议选转让店铺。如果一定要租转让的店铺,要多留几个心眼:

转让的店铺不要听转让人的理由,花时间考察这家店是否值得拿下;

转让费要以不能直接与房东签合同为由,能减多少是多少,而增加的成本回收周期,要仔细测算;

转让一定要征得房东同意,如果房东不同意转让,就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险;

房东即使同意转让,也要让房东在转让合同上注明享有转让人同等权利并签字;

证照是否齐全,卫生许可证、消防、餐饮许可证,特别是环保许可证;

债务是否交割清楚,如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚。

来源:餐饮青年联盟

   
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